Leie bolig med betalingsanmerkning: Nav kan stille garanti

Ja, du kan leie bolig selv om du har betalingsanmerkning. Ingen lov hindrer det. Men mange utleiere kredittsjekker søkerne, og ser de en anmerkning, velger de gjerne en annen. Det du kan gjøre, er å gi utleieren en trygghet som veier opp: et depositum, en garanti fra Nav eller dokumentasjon på at du har betalt husleie tidligere.

Får du ikke leid privat, kan kommunen ha bolig til utleie, og Nav-kontoret kan hjelpe deg med å søke. Nedenfor går vi gjennom hva utleieren kan kreve, hva Nav kan stille opp med, og hva som skjer hvis husleien senere ikke blir betalt.

Kan utleieren kredittsjekke deg?

Ja, som regel. Kredittopplysningsloven § 14 sier at kredittopplysninger bare kan utleveres til den som har saklig behov for dem i forbindelse med vurdering av kredittevne. En utleier som skal overlate boligen til deg og få betalt på etterskudd hver måned, har normalt et slikt behov. Sjekken skjer gjennom et kredittopplysningsbyrå, og du får automatisk et gjenpartsbrev som viser hvem som har sjekket deg.

Utleieren ser det samme som en nettbutikk eller et strømselskap: kredittscoren og eventuelle betalingsanmerkninger, også utlegg som står registrert. Hvordan dette ser ut fra mottakerens side, er forklart i artikkelen om kredittsjekk og utlegg. Utleieren får ikke se gjeldsopplysningene fra gjeldsregistrene, bare scoren der de inngår.

Hva kan utleieren kreve i depositum?

Høyst seks måneders leie. Husleieloven § 3-5 lar partene avtale at leieren stiller et depositum som sikkerhet for skyldig leie, skader på boligen, utgifter ved utkastelse og andre krav fra leieforholdet. Beløpet er «oppad begrenset til summen av seks måneders leie».

Reglene for hvordan depositumet skal stå, er strenge:

• Pengene skal settes på en egen konto i ditt navn i en bank, med vanlige rentevilkår.
• Så lenge leieforholdet varer, kan verken du eller utleieren ta ut pengene på egen hånd. Du kan likevel kreve rentene utbetalt.
• Utleieren betaler kostnadene med å opprette kontoen.
• I stedet for, eller i tillegg til, depositum kan det avtales en garanti (§ 3-6). Depositum og garanti kan sammen ikke overstige seks måneders leie.

Utover husleie, depositum og garanti kan det ikke avtales at du skal betale andre eller større pengebeløp (§ 3-7). Har du betalt noe i strid med dette, kan du kreve det tilbake. En utleier som vil ha «et ekstra gebyr fordi du har anmerkning», har altså ikke lov til det.

Husleie per måned	Vanlig depositum (tre måneder)	Lovens tak (seks måneder)
9 000 kr	27 000 kr	54 000 kr
12 000 kr	36 000 kr	72 000 kr
15 000 kr	45 000 kr	90 000 kr

Med anmerkning er det ikke uvanlig at utleieren ber om mer enn tre måneder. Det er lov så lenge summen holder seg innenfor seks måneders leie.

Depositumsgaranti fra Nav: slik fungerer det

Har du ikke penger til depositum, kan du søke Nav om hjelp. Du søker på skjemaet for økonomisk sosialhjelp. Nav skriver at de vanligvis hjelper gjennom en garanti for depositum, men at de også kan gi støtte til depositum på en sperret depositumskonto.

Tre ting er verdt å vite før du søker:

1. Avklar med Nav før du signerer. Nav sier uttrykkelig at du må avklare hjelp til depositum eller husleie med Nav-kontoret før du skriver under på leiekontrakten.
2. Nav er ikke part i leieforholdet. Avtalen er mellom deg og utleieren, selv om Nav har gitt hjelp til depositum.
3. Det er sosialhjelp. Hjelpen er behovsprøvd. Nav vurderer om du har mulighet til å skaffe pengene på andre måter.

For mange utleiere er en garanti fra Nav like god som kontanter på konto. Noen er skeptiske fordi de ikke kjenner ordningen. Det kan hjelpe å vise dem Navs egen beskrivelse og si at garantien gjelder de samme kravene som et depositum skal dekke.

Kommunal bolig når det private markedet stenger

Nav-kontoret kan hjelpe deg med å søke kommunal bolig, finne leiligheter, avtale visning og skrive søknaden. Kommunene har ulike kriterier for hvem som får bolig, og de står på kommunens nettside. Du må søke skriftlig. Søk tidlig: det kan ta tid å få tildelt bolig.

Står du helt uten et sted å bo det neste døgnet, kan Nav-kontoret skaffe et midlertidig botilbud. Det er en nødløsning, ikke en varig bolig, men den finnes.

Har du lav inntekt og høye boutgifter, kan du også søke bostøtte fra Husbanken, en behovsprøvd statlig ordning. Økonomisk sosialhjelp fra Nav kan også gis til husleie. Hvordan de to ordningene henger sammen, er godt forklart hos Gjeldsproblemer.net.

Slik kan du ta opp anmerkningen med utleieren

De fleste utleiere er mer opptatt av om husleien kommer hver måned enn av hva som skjedde for to år siden. Det kan lønne seg å si fra selv før kredittsjekken gjør det for deg. Her er en tekst du kan tilpasse:

«Jeg vil være åpen om at jeg har en betalingsanmerkning fra [år], etter [kort forklaring, for eksempel sykdom eller samlivsbrudd]. Gjelden betales nå gjennom [utleggstrekk / betalingsavtale], og jeg har ikke fått nye krav siden. Jeg har betalt husleie til forrige utleier uten avvik i [antall] måneder og legger ved kontoutskrifter som viser det. Nav har bekreftet at de kan stille garanti for depositum. Husleien kan trekkes fast med avtalegiro samme dag som lønnen kommer.»

Skriv bare det som er sant, og legg ved dokumentasjonen du viser til. En referanse fra en tidligere utleier veier ofte tyngre enn noe du skriver selv.

Husleie og utleggstrekk

Har du utleggstrekk, er husleien en boutgift som skal holdes utenfor trekket i tillegg til livsoppholdssatsen. Namsfogden tar hensyn til rimelige boutgifter og vurderer dem mot hva tilsvarende boliger koster i området. Flytter du til en dyrere bolig, er det ikke sikkert hele husleien blir godtatt. Strøm regnes derimot ikke som boutgift; den skal dekkes av livsoppholdssatsen. Mer om det i artikkelen om boutgifter ved utleggstrekk.

Si fra til namsfogden når husleien endrer seg. En ny leiekontrakt med høyere husleie kan gi grunnlag for å endre trekket, men bare hvis namsfogden får vite om den.

Hva skjer hvis husleien ikke blir betalt?

Det kan gå fort. De fleste leiekontrakter har en klausul om at utleieren kan kreve tvangsfravikelse når leien ikke blir betalt. En slik skriftlig avtale er et særlig tvangsgrunnlag for fravikelse (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a). Utleieren trenger da ingen dom. Han må sende et varsel, og to uker etter kan han begjære fravikelse hos namsfogden (§ 4-18).

Varselet skal si at du kan unngå utkastelsen ved å betale den skyldige leien, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie fram til betalingen, med renter, før fullbyrdelsen gjennomføres. Det er altså mulig å stoppe det, men bare ved å betale alt. Hvordan en fravikelse foregår, står i artikkelen om tvangsfravikelse.

Er du uenig med utleieren om leien, depositumet eller oppsigelsen, er det Husleietvistutvalget som behandler saken, ikke forliksrådet. Husleieloven § 12-5 sier rett ut at forliksrådet ikke kan behandle tvister om leie av bolig.

Nav-kontoret gir gratis økonomisk rådgivning, og Navs telefon for økonomi og gjeld er 55 55 33 39. Finn kontoret i kommunen din i oversikten over gratis gjeldsrådgivning. Tynger situasjonen deg ut over pengene, kan du ringe Mental Helses hjelpetelefon på 116 123, døgnet rundt.