Kommunale krav og eiendomsskatt: kommunen krever inn selv

Skylder du eiendomsskatt eller kommunale avgifter for vann, avløp, renovasjon eller feiing, er det kommunen selv som krever pengene inn, ikke Skatteetaten og ikke et inkassobyrå. Kommunen trenger ingen dom. Kravet er tvangsgrunnlag for utlegg etter loven som gir kommunen rett til å ta avgiften, og kommunen har selv namsmyndighet for disse kravene. I tillegg har eiendomsskatten og de tre boligavgiftene lovbestemt pant i eiendommen som går foran alle andre heftelser, også boliglånet i banken.

For deg betyr det to ting. Kravet kan føre til utlegg og trekk i lønnen like raskt som et skattekrav. Og ubetalte avgifter følger huset: panteretten har rettsvern uten å stå i grunnboken.

Hvilke kommunale krav kan kommunen drive inn selv?

Seks kravtyper. Tvangsfullbyrdelsesloven § 2-14 gir kommunen namsmyndighet for krav den har på:

Krav	Lov	Tvangsgrunnlag	Lovpant i eiendommen
Eiendomsskatt	Eigedomsskattelova	Ja, § 27	Ja, foran alle heftelser (panteloven § 6-1 første ledd)
Vann- og avløpsgebyr	Vass- og avløpsanleggslova	Ja, årsgebyr og tilknytingsgebyr (§ 6)	Ja, for årsgebyret
Feiing og tilsyn med fyringsanlegg	Brann- og eksplosjonsvernloven	Ja, § 28	Ja, for feieavgiften
Avfallsgebyr (renovasjon, slamtømming)	Forurensningsloven	Ja, § 34 jf. eigedomsskattelova § 27	Ja, med renter og kostnader
Gebyrer etter vegtrafikkloven	Vegtrafikkloven	Kommunal namsmyndighet etter § 2-14 e	Nei
Besøksbidrag og tvangsmulkt	Besøksbidragsloven (fra 1.7.2026)	Kommunal namsmyndighet etter § 2-14 f	Nei

Lista er avgrenset. Andre krav fra kommunen, som foreldrebetaling i barnehage og SFO, husleie i kommunal bolig eller egenandeler, er ikke nevnt i § 2-14. Slike krav må kommunen drive inn som en vanlig kreditor: med inkassovarsel, eventuelt forliksrådet, og en utleggsbegjæring til namsfogden. Bygger kommunen et slikt krav bare på en faktura, gjelder reglene om utlegg uten dom for uomtvistede krav, og du kan bestride det.

Hva betyr lovpant i eiendommen?

Lovpant betyr at kommunen har sikkerhet i eiendommen uten at du har skrevet under på noe, og uten at panteretten er tinglyst. Panteloven § 6-1 sier at kommunen for eiendomsskatt har panterett «foran alle andre heftelser» i eiendommen, og at det samme gjelder avfallsgebyr, feieavgift og årsgebyr for vann og avløp. Panteretten har rettsvern uten tinglysing og kan ikke tinglyses.

Prioriteten er det som gjør lovpantet sterkt. Blir boligen solgt ved tvangssalg, får kommunen dekning for disse kravene før banken som har pant for boliglånet.

At pantet ikke står i grunnboken, har en praktisk side når du kjøper eller selger. Ubetalte, forfalte avgifter hefter ved eiendommen, ikke bare ved selgeren. Skal du kjøpe en bolig, er det lurt å få bekreftet hos kommunen at det ikke er restanser på eiendomsskatt og kommunale avgifter.

Lovpantet faller bort etter to år

Lovpantet varer ikke evig. Etter panteloven § 6-3 faller det bort hvis kommunen ikke har begjært tvangsdekning hos namsmyndigheten senest to år etter at kravet skulle vært betalt, eller hvis dekningen ikke gjennomføres uten unødig opphold. Betales kravet i to eller flere terminer i året, regnes fristen fra da den siste terminen skulle vært betalt. Et eksempel med to terminer:

Hendelse	Dato i eksempelet
Første termin eiendomsskatt forfaller, ikke betalt	20. mars 2026
Andre og siste termin forfaller, ikke betalt	20. september 2026
Fristen for kommunen til å begjære tvangsdekning med lovpantet	20. september 2028
Ingen begjæring innen fristen	Lovpantet for 2026-skatten faller bort

Datoene er bare et eksempel; terminene fastsettes av kommunestyret. Det er pantet som faller bort, ikke gjelden. Kommunen kan fortsatt kreve pengene og ta utlegg for dem, men mister den særlige prioriteten i eiendommen. Har du fått gjeldsordning, faller panteretten tidligst bort en måned etter at gjeldsordningen er avsluttet (§ 6-3 tredje ledd).

Slik tar kommunen utlegg

Fordi kommunen har namsmyndighet, kan den selv beslutte utlegg for kravet med renter, gebyrer og sakskostnader. Utlegget kan bli utleggspant i noe du eier, eller utleggstrekk i lønn, trygd eller pensjon (tvangsfullbyrdelsesloven § 2-15). Hvordan dette gjennomføres i 2026, avhenger av regelsettet.

For kommunene er overgangen lagt opp litt annerledes enn for staten. Det nye regelverket gjelder for kommunal namsmyndighet først når namsfogden eller Innkrevingsmyndigheten har etablert et trekk etter de nye reglene mot deg, og fullt ut for alle beslutninger kommunen tar etter 31. desember 2026.

Etter de nye reglene går det slik:

1. Varsel. Før kommunen beslutter utlegg, skal du varsles etter reglene i § 7-6, med en frist på minst tre uker. Går det mer enn to måneder uten at utlegg er besluttet, må du varsles på nytt (§ 7-10).
2. Utleggspant. Beslutter kommunen pant, gjennomføres det som et vanlig utlegg, med registrering der formuesgodet er registrert.
3. Utleggstrekk. Vil kommunen ha trekk i lønnen, kan den ikke sette det i verk selv. Beslutningen sendes til namsfogden. Har du allerede et trekk, meldes kravet straks inn i det. Har du ikke trekk, forelegger namsfogden kommunens beslutning for deg med frist på minst tre uker, og avgjør deretter om trekket skal etableres og hvor stort det blir (§ 2-17).
4. Klage. Både du og kommunen kan klage på namsfogdens avgjørelse til tingretten etter §§ 5-16 og 7-24.

Etter de gamle reglene, som gjelder for de fleste i 2026, kan kommunen også drive inn disse kravene uten dom. Hvordan saken går i detalj, står i varselet du får fra kommunen. Fristen i det brevet er den som gjelder for deg.

Trekket beregnes etter de samme livsoppholdssatsene som ved andre utleggstrekk: enslige skal sitte igjen med minst 11 388 kr i måneden fra 1. juli 2026, i tillegg til rimelige boutgifter. Du kan regne på det med kalkulatoren for utleggstrekk. Kommunen betaler ikke rettsgebyr når den sender en trekkbeslutning til namsfogden, så kostnaden for deg blir lavere enn når en privat kreditor begjærer utlegg.

Kan kommunen tvangsselge huset for eiendomsskatt?

Lovpantet gir kommunen rett til å kreve tvangsdekning i eiendommen, og det er det panteloven § 6-3 forutsetter at kommunen gjør innen to år. Tvangssalg av fast eiendom og borettslagsandeler behandles av tingretten, ikke av kommunen og ikke av namsfogden. Salget kan bare gjennomføres hvis heftelser med bedre prioritet blir dekket, men her har kommunen selv den beste prioriteten. Om utlegg og tvangssalg av bolig mer generelt står i artikkelen Blir boligen min tvangssolgt ved utleggsforretning?

Den sikreste veien ut er å ta kontakt med kommunen før kravet går til tvangsdekning. Kommunen kan i særlige tilfeller gi utsettelse med eiendomsskatten (eigedomsskattelova § 25 annet ledd).

Er du uenig i eiendomsskatten?

Klage på selve eiendomsskatten går til kommunens eiendomsskattekontor, skriftlig og innen seks uker fra det ble kunngjort at eiendomsskattelista var lagt ut, eller fra skatteseddelen ble sendt, det som er senest (eigedomsskattelova § 19). Klage over verdien kan fremmes hvert år ved den årlige utskrivingen, så lenge du ikke har klaget på samme grunnlag tidligere år. Klagen avgjøres av en nemnd valgt av kommunestyret, hvis kommunen ikke gir deg medhold selv.

Du må likevel betale til fastsatt tid mens klagen behandles (§ 25 tredje ledd). Betaler du for sent, løper renter (§ 26). Får du medhold, blir skatten rettet. Kan du ikke betale fordi det ville bli særs urimelig, kan formannskapet sette ned eller ettergi skatten (§ 28). Søknaden sendes kommunen med en forklaring på situasjonen din.

Du vil	Hvor	Frist
Klage på eiendomsskatten eller takstverdien	Eiendomsskattekontoret i kommunen	Seks uker (§ 19)
Søke utsettelse	Kommunen	Så tidlig som mulig; gis bare «i særlege høve» (§ 25)
Søke nedsettelse eller ettergivelse	Formannskapet via kommunen	Ingen fast frist i loven (§ 28)
Klage på utlegg eller trekk	Kommunen eller namsfogden, videre til tingretten	Mens fullbyrdelsen pågår; valg av utleggsgjenstand innen én måned

Klage til tingretten er gratis å levere, men koster ett rettsgebyr, 1 345 kr i 2026, når den oversendes retten.

Hva endres fra 2027?

Fra 1. januar 2027 gjelder det nye utleggsregelverket for alle, også for kommunale saker. Samme dag får kommunen adgang til å dekke de seks kravtypene i § 2-14 ved motregning i det du har til gode på skatt og avgift (innkrevingsloven § 21 sjuende ledd). Skylder du eiendomsskatt når skatteoppgjøret kommer, kan altså tilgodebeløpet gå til kommunen. Reglene om beslagsfrihet i dekningsloven gjelder også da, hvis du krever det. Mer om dette i artikkelen om motregning i skatt og trygd.

Hva som skiller kommunen fra de statlige innkreverne, og hvorfor begge kalles særnamsmenn, står i artikkelen Hva er en særnamsmann? Har du kommunale krav sammen med annen gjeld du ikke klarer, kan gratis økonomisk rådgivning hos Nav-kontoret være et godt første steg; kontaktinformasjonen finner du i oversikten over gjeldsrådgivning i kommunene.