Tvangssalg av ideell andel: kreditor kan ikke selge hele boligen

Eier du halve boligen og har gjeld som har endt i utlegg, kan kreditoren bare kreve din halvpart tvangssolgt. Kreditoren kan ikke alene kreve hele boligen solgt. Det kan bare skje hvis du eller medeieren din samtykker (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-18 første ledd annet punktum). Medeieren hefter ikke for gjelden din, og hennes eller hans andel kan ikke tas.

Et tvangssalg av en ideell andel er i praksis vanskelig. Få vil kjøpe halve hus sammen med en fremmed, og salget kan bare gjennomføres hvis budet dekker all gjeld med bedre prioritet enn kreditorens utleggspant. Ligger det et stort boliglån foran, stopper salget ofte der. Derfor er samtykket til å selge hele boligen så verdifullt for kreditoren.

Hva er en ideell andel i en bolig?

Når to eller flere eier en bolig sammen, eier hver av dem en andel av helheten. Kjøper du og samboeren en leilighet med halvparten hver, eier du en ideell halvpart. Står dere med 60 og 40 prosent, eier du en ideell andel på 60 prosent. Forholdet mellom dere styres av sameieloven. Ektefeller som kjøper sammen, blir også sameiere etter sameieloven (ekteskapsloven § 31).

For kreditorene dine betyr det at de kan gå etter din andel, og bare den. Er du gift, samboer i minst to år eller har barn med samboeren? Da kan namsfogden (tidligere kalt namsmannen) etter tvangsfullbyrdelsesloven § 7-13 ta utlegg i en ideell halvdel av felles bolig som er ervervet under samlivet, selv om bare den andre står som eier, hvis ikke et annet eierforhold blir sannsynliggjort. Mer om dette står i artikkelen om ektefelle og felleseie ved utlegg.

Kan kreditor kreve hele boligen solgt?

Nei, ikke alene. Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-18 sier at selv om saksøkeren bare har pant i en ideell del, «kan retten beslutte at salget skal omfatte hele formuesgodet dersom det blir gitt samtykke av saksøkte eller en annen sameier som har rett til å kreve sameiet oppløst ved tvangssalg».

Det betyr tre ting:

• Uten samtykke fra deg eller en medeier kan bare din andel selges.
• Det holder at én av dere samtykker. Kreditoren trenger ikke begge.
• Retten til å kreve sameiet oppløst etter sameieloven § 15 tilhører sameierne, ikke kreditorene.

Namsfogden skal dessuten ikke ta utlegg i ideelle andeler hvis det finnes andre formuesgoder det kan tas tilfredsstillende utlegg i (§ 7-14). Har du lønn som kan trekkes, eller penger i banken, skal kreditoren normalt søke dekning der først.

Hvorfor er det så vanskelig å selge en halv bolig?

Av to grunner, én praktisk og én juridisk.

Den praktiske er at markedet for halve boliger er lite. Kjøperen får en medeier hun ikke har valgt, kan ikke bestemme alene over boligen og må kanskje gå til retten for å få den solgt. Ideelle andeler blir derfor erfaringsmessig solgt langt under sin forholdsmessige andel av boligens verdi. Det er gjerne medeieren selv som er den mest naturlige kjøperen.

Den juridiske er dekningsprinsippet. Salget kan bare gjennomføres dersom alle heftelser med bedre prioritet enn saksøkerens krav blir dekket (§ 11-20). Retten skal nekte å stadfeste et bud som ikke gjør det (§ 11-30). Et utleggspant kommer nesten alltid etter boliglånet, og når budet for en halvpart ikke strekker til for å dekke det som ligger foran i andelen, blir det ikke noe salg.

Et eksempel på hvorfor andelssalget stopper

Kari og Ola eier et rekkehus med halvparten hver. Huset er verdt rundt 4 000 000 kr. De har et felles boliglån på 2 800 000 kr med pant i hele huset. En inkassokreditor har fått utleggspant på 180 000 kr i Olas halvpart.

	Salg av bare Olas halvpart	Salg av hele huset etter samtykke
Hva selges	En ideell halvpart med en medeier som blir boende	Hele huset, ledig for ny eier
Interesse i markedet	Liten, ofte bare medeieren	Vanlig boligmarked
Gjeld med bedre prioritet enn utleggspantet	Banklånet, som har pant også i Olas halvpart	Banklånet
Sannsynlig utfall	Bud dekker ikke det som ligger foran, salget stoppes eller saken heves	Salget gjennomføres, kreditoren får trolig hele kravet
Konsekvens for Kari	Blir boende	Må flytte, selv om hun ikke skylder kreditoren noe

Eksempelet viser hvorfor kreditoren så gjerne vil ha et samtykke. Uten det står utleggspantet ofte bare der, som en heftelse som venter på at boligen stiger i verdi eller blir solgt frivillig.

Samtykket kreditor ber om: dette blir sjelden sagt

Redaktøren av dette nettstedet har inkassobevilling og kjenner sakene fra innsiden. Når andelssalget ikke fører fram, er det vanlig at inkassobyrået tar kontakt med skyldneren eller medeieren og ber om samtykke til å selge hele boligen. Argumentet er at dere får mye mer for boligen ved et samlet salg enn ved å selge halvparten.

Isolert sett stemmer det som regel. Det som ikke blir sagt, er at boligen sannsynligvis ikke ville blitt tvangssolgt i det hele tatt uten samtykket. Særlig ikke når et stort boliglån ligger foran utleggspantet.

Kan en kjøper av andelen kreve hele boligen solgt?

Ja, og det er kreditorens andre vei. Andelen kan tvangsselges så lenge det som ligger foran, blir dekket, og det finnes en kjøper. Den som kjøper halvparten, blir selv sameier. Og en sameier har rett til å kreve sameiet oppløst etter sameieloven § 15, etter varsel med rimelig frist.

Kan boligen ikke deles uten skade, skal den da selges gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg så langt de passer. Kravet kan gjennomføres uten dom når det ikke er reist innvendinger, eller innvendingene er klart grunnløse. Tingretten avgjør i en kjennelse som kan ankes.

For medeieren som blir sittende igjen, er det én trøst: under ellers like vilkår har en sameier forrett til å få sitt bud antatt (§ 15 annet ledd). Klarer du å finansiere det, kan du by på hele boligen og vinne ved likt bud. Mer om oppløsning av sameie mellom tidligere partnere står i artikkelen om tvangssalg av felles bolig etter samlivsbrudd.

Hva kan du gjøre når det er tatt utlegg i din halvpart?

1. Sjekk grunnboken. Se hvilke heftelser som ligger på boligen og i hvilken rekkefølge. Det avgjør om kreditoren i det hele tatt kan få noe ut av et andelssalg. Tankegangen er forklart i hva som skjer med pantet ved salg.
2. Si nei til samtykke, i alle fall i første omgang. Du har ingen plikt til å samtykke. Det har ikke medeieren heller.
3. Bruk fristen. Begjæres tvangssalg, får du en måned til å uttale deg, og salget kan unngås ved at kravet med renter og kostnader blir betalt innen fristen (§ 11-7). Medeieren og andre myndige i husstanden skal underrettes når boligen er deres hjem (§ 11-8).
4. Vurder om medeieren kan løse ut gjelden. Er kravet lite i forhold til boligens verdi, kan det lønne seg for familien at kravet betales, mot at andelen eller pengene ordnes mellom dere. Få det skriftlig.
5. Erstatningsbolig. Mister du den boligen du trenger, kan du be tingretten om erstatningsbolig etter dekningsloven § 2-10 innen samme frist.

Andre måter å stanse et salg på står i kan du stoppe et tvangssalg?. Søsternettstedet Tvangssalg.net har også en egen gjennomgang av tvangssalg av ideell halvpart.