Tvangssalg av felles bolig etter brudd: slik krever du oppløsning

Eier du boligen sammen med en tidligere ektefelle eller samboer, og dere ikke blir enige om å selge eller om at én skal kjøpe den andre ut, kan du kreve sameiet oppløst. Etter sameieloven § 15 har hver sameier rett til det etter varsel med rimelig frist. Kan boligen ikke deles, og det kan en bolig nesten aldri, selges den gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg. I praksis betyr det tingretten, som oppnevner en megler.

Ingen av dere trenger å skylde noe til noen for at dette skal skje. Det holder at én vil ut. Men det er en dyr og langsom vei, og den lønner seg nesten bare når samtalene har stoppet helt.

Hvem kan kreve boligen solgt etter bruddet?

Hver av sameierne, uansett hvor stor andelen er. Har du 30 prosent og den andre 70, kan du likevel kreve oppløsning. Ektefeller som har kjøpt bolig sammen, eier den i sameie, og sameieloven gjelder mellom dem hvis ikke noe annet er bestemt (ekteskapsloven § 31). Det samme gjelder samboere som står som eiere sammen.

Står bare den ene som eier, er det ikke noe sameie å oppløse etter § 15. Da kan den andre ha andre krav, for eksempel på å overta boligen eller på verdier som skal deles. Er dette et spørsmål for deg, bør du få råd før du gjør noe.

Har en av dere rett til å overta boligen?

Kanskje, og det må avklares før eller samtidig med et krav om salg. Loven gir i visse tilfeller en av partene rett til å overta den felles boligen uansett hvem som eier hva:

	Ektefeller	Samboere
Regel	Ekteskapsloven § 67	Husstandsfellesskapsloven § 3
Vilkår	«Når særlige grunner taler for det»	«Når sterke grunner taler for det», og at dere har bodd sammen i minst to år eller har, har hatt eller venter barn sammen (§ 1)
Hva vektlegges	Ektefellenes og barnas behov	Også avtaler mellom partene (§ 4)
Alternativ	Bruksrett til boligen, også tidsbegrenset (§ 68)	Bruksrett når særlige grunner taler for det
Pris	Avtalt, eller skiftetakst etter omsetningsverdi (§ 69)	Etter tilsvarende regler

Mener den andre at hun eller han har en slik rett, er det en innvending mot oppløsningen. Er innvendingen ikke klart grunnløs, kan tingretten ikke bare beslutte salg. Da må saken først avgjøres, i et skifte eller en vanlig rettssak.

Slik krever du sameiet oppløst, trinn for trinn

1. Varsel med rimelig frist. Du må først skriftlig si fra til den andre at du krever sameiet oppløst. Loven sier ikke hvor lang fristen skal være. Den må gi en reell mulighet til å svare, kjøpe deg ut eller selge frivillig.
2. Begjæring til tingretten. Når fristen har gått ut uten løsning, sender du begjæring om tvangssalg til tingretten der boligen ligger. Legg ved varselet, opplysninger om eierforholdet og attest fra grunnboken.
3. Den andre får uttale seg. Tingretten sender begjæringen til den andre sameieren. Kommer det ingen protest, eller protesten er klart grunnløs, kan retten beslutte salg uten dom.
4. Kjennelse og medhjelper. Tingretten avgjør i en kjennelse, som kan ankes, og kan oppnevne en eiendomsmegler som medhjelper. Salget skjer etter tvangsfullbyrdelseslovens regler så langt de passer.
5. Visning, bud og stadfestelse. Boligen selges som et tvangssalg, med annonsering og visning som ved et vanlig salg. Begge sameierne kan by.
6. Oppgjør. Kostnadene og lånet dekkes av kjøpesummen, og det som blir igjen, tilfaller sameierne.

Eksempel på varsel

Krav om oppløsning av sameie – [adresse, gårds- og bruksnummer eller borettslag og andelsnummer]

Vi eier boligen sammen med [andel] hver. Jeg krever med dette sameiet oppløst, jf. sameieloven § 15. Jeg ønsker helst en avtale om at boligen selges frivillig gjennom megler, eller at en av oss overtar den andres andel til markedspris.

Hvis vi ikke er enige om en løsning innen [dato], vil jeg begjære boligen solgt ved tvangssalg gjennom tingretten.

[Sted, dato og underskrift]

Send varselet slik at du kan dokumentere at det kom fram, for eksempel rekommandert eller på e-post med bekreftelse. Teksten er et utgangspunkt, ikke juridisk rådgivning for din sak.

Hvem får kjøpe boligen?

Den som byr mest, i utgangspunktet. Men sameieloven § 15 annet ledd gir en sameier forrett til å få sitt bud antatt under ellers like vilkår. Byr du det samme som en utenforstående, er det altså ditt bud som skal godtas. Byr begge sameierne likt, og ingen byr høyere, kan dere fortsette som sameiere i samme forhold som før hvis dere vil. Vil dere ikke det, skal det budet som kom først, godtas. Svarer de like budene til den høyeste prisen boligen kan overtas for, avgjør tingretten ved loddtrekning eller på annen måte.

Vil du beholde boligen, må du altså by minst like mye som andre og ha finansieringen klar. Megleren kan kreve å se en finansieringsplan og kreve sikkerhet for budet (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-25).

Hva koster et oppløsningssalg?

Kostnadene trekkes fra kjøpesummen før dere får noe. De to store postene er rettsgebyret og meglerens godtgjørelse.

Bolig solgt for 3 000 000 kr, felles lån 1 900 000 kr	Beløp
Kjøpesum	3 000 000 kr
Rettsgebyr etter satsen for tvangssalg av fast eiendom (1 479 + 8 473)	−9 952 kr
Medhjelper: 3 % av 500 000, 2 % av neste 500 000, 1 % av 2 000 000	−45 000 kr
Tillegg når megleren står for oppgjøret, fem rettsgebyr	−6 725 kr
Innfrielse av boliglånet	−1 900 000 kr
Igjen til deling	1 038 323 kr
Halvparten hver	om lag 519 162 kr

Satsene for megleren står i medhjelperforskriften § 3-3. Over 3 000 000 kr kan godtgjørelsen avtales mellom tingretten og megleren. Utgifter til annonsering og takst kan komme i tillegg (§ 3-5), og hver av dere kan ha egne advokatutgifter. Rettsgebyrloven § 14 omtaler gebyret for «tvangsdekning» i fast eiendom. Be tingretten bekrefte hvilket gebyr som gjelder i en sak om oppløsning av sameie, før du regner deg fram til et endelig tall.

Hvordan resten skal deles, følger av eierandelene og eventuelle krav dere har mot hverandre, for eksempel om én har betalt mer av lånet. Er dere uenige om det, er det et spørsmål for skiftet eller en egen sak, ikke for selve tvangssalget.

Frivillig salg, utkjøp eller tvangssalg?

	Frivillig salg	Den ene kjøper ut den andre	Oppløsning ved tvangssalg
Hvem bestemmer megler og pris	Dere sammen	Dere sammen	Tingretten og medhjelperen
Krever enighet	Ja	Ja	Nei
Rettsgebyr	Nei	Nei	Ja
Kjøperens mangelskrav	Etter avhendingslova	Avhendingslova gjelder også salg av sameiepart	Bare prisavslag ved vesentlige mangler (§ 11-39)
Typisk når	Dere er enige om å selge	Én vil og kan beholde boligen	Samtalene har stoppet

Et tvangssalg kan også skremme bort kjøpere som ikke vil ha begrenset mangelsvern, og det kan trekke prisen ned for begge. Er det fortsatt mulig å snakke sammen, er et frivillig salg nesten alltid bedre. Se også selg selv før tvangssalget.

Boliglånet, skatten og utflyttingen

Lånet. Har dere tatt opp lånet sammen, er dere vanligvis begge ansvarlige for hele lånet overfor banken, uansett hvem som bor i boligen. Sjekk låneavtalen. Dekker salget ikke lånet, står dere med en restgjeld som banken kan kreve. Les mer om restgjeld etter tvangssalg.

Skatten. Tvangssalg regnes som realisasjon i skatteloven (§ 9-2). Gevinst ved salg av egen bolig er skattefri når du har eid den i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene (§ 9-3 annet ledd). Etter separasjon eller skilsmisse godskrives den som har flyttet ut, den andres botid. Det samme gjelder tidligere samboere som har eller har hatt felles barn.

Utflyttingen. Blir en av dere boende og nekter å flytte når kjøperen har betalt, kan kjøperen kreve fravikelse uten gebyr på grunnlag av stadfestelseskjennelsen (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-31). Hvordan det foregår, står i artikkelen om tvangsfravikelse.

Når det er gjeld i bildet: et annet salg

Oppløsningssalget må ikke blandes sammen med det som skjer når én av dere har gjeld som har endt i utlegg. Da kan kreditoren bare kreve den ene halvparten solgt, og hele boligen bare med samtykke fra en av sameierne. Det står i artikkelen om tvangssalg av ideell andel, og hva gjelden til den ene betyr for den andre, i ektefelle og felleseie ved utlegg.