Tvangssalg av borettslagsleilighet: legalpant og fellesgjeld

En borettslagsleilighet kan tvangsselges, og det er tingretten som gjør det, ikke namsfogden. Det følger av at andeler i borettslag skal være registrert i grunnboken (borettslagsloven § 6-1), og en begjæring om tvangssalg av en slik andel skal settes fram for tingretten der boligen ligger (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-3). Salget skjer ofte med en eiendomsmegler som medhjelper.

Det som skiller borettslaget fra en selveierleilighet, er hvem som kan stå bak salget. Banken som har pant i andelen, og kreditorer som har fått utleggspant, kan begjære tvangssalg. Men det kan også borettslaget selv, for ubetalte felleskostnader. Og borettslaget står først i køen når salgssummen skal fordeles.

Hvem kan kreve borettslagsleiligheten tvangssolgt?

Tre slags kreditorer kan begjære tvangssalg av andelen din. Alle må ha et tvangsgrunnlag, og alle sender begjæringen til tingretten.

Hvem	Grunnlaget	Typisk situasjon
Banken	Registrert avtalepant (pantedokument) i andelen	Boliglånet er misligholdt og sagt opp
Annen kreditor	Registrert utleggspant tatt av namsfogden	Inkassokrav eller forbruksgjeld som har endt i utleggsforretning
Borettslaget	Lovbestemt pant for krav fra lagsforholdet (§ 11-2 bokstav c)	Felleskostnader som ikke er betalt

Har en kreditor tatt utlegg i andelen, kan tvangssalg begjæres tidligst to uker etter at underretningen om utlegget ble sendt deg. Bygger utlegget på en dom, må dommen dessuten være rettskraftig (§ 11-2 annet ledd). At kreditor kan, betyr ikke at kreditor gjør det. Om et utleggspant i boligen faktisk ender med salg, står i den eldre artikkelen Blir boligen min tvangssolgt ved utleggsforretning?, og hvordan utlegget i en andel registreres, står i artikkelen om utlegg i borettslagsleilighet.

Borettslagets legalpant går foran banken, men bare opp til 2 G

Borettslaget trenger ikke registrere noe for å ha pant i leiligheten din. Panteretten følger direkte av loven, har vern uten registrering og kan ikke engang registreres (§ 5-20 annet ledd). Den ligger foran bankens pant og foran alle utleggspant.

Til gjengjeld er den begrenset på tre måter:

• Beløpet. Pantekravet kan ikke være større enn to ganger grunnbeløpet. Det er grunnbeløpet på det tidspunktet tingretten beslutter at tvangssalget skal gjennomføres, som legges til grunn. Det borettslaget har til gode utover dette, er et vanlig, usikret krav.
• Tiden. Panteretten faller bort hvis borettslaget ikke har begjært tvangsdekning senest to år etter at kravet skulle vært betalt, eller hvis dekningen ikke gjennomføres uten unødig opphold (§ 5-20 tredje ledd). Et borettslag som lar restansene ligge i årevis, mister altså fortrinnet for de eldste kravene.
• Kravene. Pantet gjelder felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet. Det omfatter også felleskostnader som forfaller etter at begjæringen er sendt.

Fordi borettslaget alltid står først, er det sjelden at et tvangssalg for felleskostnader stopper på grunn av dekningsprinsippet. Salget kan ellers bare gjennomføres når alle heftelser med bedre prioritet enn saksøkerens krav blir dekket (§ 11-20). For borettslaget finnes det ingen foran.

Salgspålegg: når borettslaget vil ha deg ut av andre grunner

Borettslaget har en vei til som ikke handler om penger alene. Misligholder en andelseier pliktene sine vesentlig, kan laget pålegge vedkommende å selge andelen (borettslagsloven § 5-22). Det krever først en skriftlig advarsel som sier at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt. Selve pålegget skal også være skriftlig, og fristen for å selge selv kan ikke være kortere enn tre måneder.

Selger du ikke innen fristen, kan laget kreve andelen solgt ved tvangssalg (§ 4-8 annet ledd). To regler er verdt å kjenne:

• Reiser du innvendinger innen fristen i § 11-7 som ikke er klart grunnløse, kan tingretten ikke ta begjæringen til følge uten at saken behandles som et vanlig søksmål.
• Regelen i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20 om at salget må dekke bedre prioriterte heftelser, gjelder ikke ved et slikt salg.

Ved alvorlig plage for naboene eller fare for skade på eiendommen kan laget i tillegg kreve deg fraveket boligen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13, tidligst samtidig med salgspålegget. Den begjæringen går til tingretten (§ 5-23).

Hva skjer med fellesgjelden ved tvangssalg?

Fellesgjelden er borettslagets lån, ikke ditt. Den forsvinner ikke ved salget og blir ikke betalt av salgssummen. Den følger leiligheten, og kjøperen overtar din andel av den gjennom felleskostnadene. Det du og kreditorene dine kan dele, er derfor bare kjøpesummen for selve andelen.

Fellesgjelden teller likevel med ett sted: når megleren som medhjelper skal ha betalt. Medhjelperforskriften § 3-3 sier at det ved beregningen av kjøpesummen skal tas hensyn til vederlag i form av overtakelse av fellesgjeld. Salæret beregnes altså av totalprisen, men trekkes fra kjøpesummen for andelen.

Regneeksempel: hvem får hva når leiligheten selges?

Si at leiligheten din selges for 2 400 000 kr, og at andelen av fellesgjelden er 600 000 kr. Totalprisen er da 3 000 000 kr. Du skylder borettslaget 85 000 kr i felleskostnader, banken 2 000 000 kr og en inkassokreditor med utleggspant 150 000 kr. Megleren står også for oppgjøret.

Medhjelperens godtgjørelse etter § 3-3: 3 % av de første 500 000 kr (15 000 kr), 2 % av de neste 500 000 kr (10 000 kr) og 1 % av de siste 2 000 000 kr (20 000 kr), til sammen 45 000 kr. Fordi megleren mottar og utbetaler kjøpesummen, kommer et tillegg på fem rettsgebyr, 6 725 kr.

Rekkefølge (§ 11-36)	Beløp	Igjen av 2 400 000 kr
Rettsgebyr, besluttet tvangssalg (1 479 + 8 473)	9 952 kr	2 390 048 kr
Medhjelperens godtgjørelse med oppgjørstillegg	51 725 kr	2 338 323 kr
Borettslagets legalpant (under 2 G)	85 000 kr	2 253 323 kr
Bankens pant	2 000 000 kr	253 323 kr
Inkassokreditorens utleggspant	150 000 kr	103 323 kr
Utbetales til deg	103 323 kr	0 kr

Eksempelet er forenklet. Renter fram til oppgjørsdagen, kreditorenes sakskostnader og eventuelle utgifter til annonsering og takst som er avtalt særskilt (medhjelperforskriften § 3-5), kommer i tillegg og spiser av overskuddet. Hadde salgssummen vært 2 150 000 kr, ville inkassokreditoren fått bare en del av sitt, og resten ville stått igjen som gjeld. Hva som skjer da, står i artikkelen om restgjeld etter tvangssalg, og rekkefølgen er forklart nærmere i hva som skjer med pantet ved salg.

Kan du kreve erstatningsbolig?

Det kan du, men ikke i alle saker. Dekningsloven § 2-10 lar tingretten bestemme at et tvangssalg av en borettslagsandel bare kan gjennomføres hvis du eller familien skaffes en annen rimelig bolig, når salget ellers fører til at du mister den boligen du trenger. Når tingretten sender deg begjæringen, skal den opplyse om denne regelen, og kravet om erstatningsbolig må settes fram innen fristen på én måned (§ 11-7).

Regelen har viktige unntak. Den gjelder ikke når tvangssalget er begjært for å inndrive «husleie eller annet vederlag som skal betales for retten til boligen», og heller ikke når det gjelder renter eller ordinært forfalte avdrag på lånet med pant i andelen. Et salg for ubetalte felleskostnader kan dermed falle utenfor. Den gjelder heller ikke hvis du har unnlatt å gjøre det du evner for å skaffe deg en annen bolig.

Forkjøpsrett og godkjenning kan forsinke salget

Mange borettslag har forkjøpsrett for andelseierne i vedtektene. Ved tvangssalg utløses forkjøpsretten først når stadfestelseskjennelsen er rettskraftig, og det er bare laget som kan gjøre den gjeldende, innen 20 dager etter melding om eierskiftet (borettslagsloven §§ 4-13 til 4-15). Laget kan også selv kjøpe andelen ved tvangssalget (§ 4-9).

Krever vedtektene at styret godkjenner nye eiere, kan godkjenning bare nektes med saklig grunn, og den regnes som gitt hvis ikke nektelsen har kommet fram innen 20 dager (§ 4-5). Dette angår først og fremst kjøperen, og det er omtalt i artikkelen om å kjøpe bolig på tvangssalg.

Kan du stoppe tvangssalget av andelen?

Ja, så lenge salget ikke er stadfestet og betalt. Når tingretten forkynner begjæringen for deg, får du én måned til å uttale deg, og brevet skal si at tvangssalg kan unngås ved at kravet med renter og kostnader betales innen fristen (§ 11-7). Saken heves hvis kravet blir betalt, men ikke etter at det er inngått bindende salgsavtale uten kjøperens samtykke, og ikke etter at kjøpesummen er betalt (§ 5-17).

Gjelder det felleskostnader, er det ofte mulig å snakke med forretningsføreren før begjæringen sendes. Borettslaget vil ha pengene, ikke nødvendigvis leiligheten. Et frivillig salg gir som regel også bedre kontroll over pris og tidspunkt enn et tvangssalg. Begge deler er beskrevet i kan du stoppe et tvangssalg?

Når må du flytte ut?

Vanligvis ikke før kjøperen har betalt. Kjøperen blir eier når kjøpesummen er betalt, og kan deretter på grunnlag av stadfestelseskjennelsen kreve deg fraveket uten gebyr hvis du ikke flytter frivillig (§ 11-31). Under salget kan tingretten likevel bestemme at boligen skal fravikes hvis det er nærliggende fare for at den forringes eller at salgsarbeidet blir vanskeliggjort (§ 11-14, som også gjelder borettslagsandeler). Hvordan selve utkastelsen foregår, står i artikkelen om tvangsfravikelse.